売れるの？売却価格・残債・費用を順番に確認
住宅ローン返済中でも、売却代金などで完済し、抵当権を抹消できる見通しが立てば売却できます。
家を売りたいと思っても、「住宅ローンが終わるまで売れない」と思っている方がいます。
実際には、返済中の家が売買されることは珍しくありません。
大切なのは、売却する日にローンを完済し、抵当権を抹消できるように計画することです。
ローン残高と家の価値は別の数字です。まず両方を確認し、売却費用を引いても完済できるかを計算しましょう。
01住宅ローンが残っていても家は売れる？
住宅ローン返済中の家でも売却できます。一般的には、売却代金を受け取る決済日にローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
「ローンがあるから売れない」のではなく、「売却時に完済できるか、足りない場合をどう補うか」を確認します。
02抵当権とは？初心者向けに簡単に説明
抵当権は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて、金融機関が土地・建物へ設定する権利です。ローンを完済しても登記が自動的に消えるわけではないため、抹消登記を行います。
通常どおり居住・売却相談はできます。
金融機関へ完済予定を伝え、必要書類を準備します。
完済、抵当権抹消、所有権移転、引渡しを連携して進めます。
03最初に計算する3つの金額
| 金額 | 確認方法 | 意味 |
|---|---|---|
| 住宅ローン残高 | 返済予定表・金融機関への照会 | 売却時に完済する必要がある金額 |
| 想定売却価格 | 仲介査定・買取査定 | 実際の成約額は査定額と異なる場合がある |
| 売却費用 | 仲介手数料、登記、印紙、引越し等 | 売却価格から差し引かれる費用 |
04売却価格がローン残高を上回る場合
売却価格からローン残高と売却費用を差し引いてもプラスになる場合、残った金額を新居費用、引越し、預貯金などへ充てられます。
実際には固定資産税等の精算、引越し、修繕、税金なども確認します。
05売却価格がローン残高を下回る場合
売却代金だけではローンを完済できない場合、不足分をどのように補うか確認します。
自己資金で補う
預貯金などを加えて完済できるか確認します。
住み替えローン等を相談
新居の借入と不足分を含められるか、金融機関の審査を受けます。
売却価格と時期を見直す
残高が減る時期、仲介価格、買取価格を比較します。
返済が難しい場合
滞納前に金融機関や法律専門家へ相談し、任意売却等の可能性を確認します。
06ローンがある家は仲介と買取どちらがよい？
| 比較 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 買取より高く売れる可能性 | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで未確定 | 条件合意後の予定を立てやすい |
| ローン完済 | 高い価格を目指しやすい | 早い決済で返済期間を短くできる場合 |
| 内覧・手間 | 写真・内覧・販売活動が必要 | 一般向け販売を省ける場合 |
| 向く状況 | 価格を重視し、期間に余裕がある | 期限や確実性を重視する |
07住みながら売る・住み替える場合
ローンが残っている方は、売却代金で完済してから新居へ移る計画を立てることが多く、今の家に住みながら販売する方法も一般的です。
- 現在の家のローン残高
- 新居の購入費または賃料
- 売却先行・購入先行のどちらにするか
- 仮住まいが必要な場合の費用
- 引渡しまでに必要な引越し期間
- 二重ローンが可能か金融機関へ確認する
住みながらでも売れるの？もご覧ください。
08住宅ローンが残る家の売却手順
金融機関、残高、抵当権の内容を整理します。
売却期限も伝えて比較します。
完済できるか、不足があるかを確認します。
決済日に必要な書類と連絡期限を確認します。
完済と抵当権抹消を司法書士等と連携して進めます。
09住宅ローンが残る家でよくある質問
ローン残高自体は市場価値を決める条件ではありません。売却価格と完済額を別に確認します。
できます。査定価格を確認してから、完済見込みを金融機関へ相談できます。
原則として完済日まで返済が続きます。
自己資金や金融機関との調整で完済できれば売却可能です。
早急に金融機関や法律専門家へ相談してください。通常売却以外の方法が必要になる場合があります。
売却先行・購入先行の資金負担を比較し、査定後に計画します。
10まとめ｜残高・価格・費用を比べれば売却可能性が見える
- 住宅ローンが残っていても売却できる
- 決済日に完済し抵当権を抹消する見通しが必要
- 残高・査定価格・売却費用を最初に確認する
- 不足する場合は自己資金や金融機関との調整を検討する
- 仲介と買取は価格と期限で比較する
- 住み替え・引越し費用まで含めて手残りを考える
