北見市で住宅ローンが残っている家は売れる？
残債・抵当権・売却代金を順番に確認しましょう
住宅ローンの返済中に転勤、離婚、住み替え、 家計の見直しなどを理由として、 自宅の売却を考えることがあります。
この記事では、北見市で住宅ローンが残っている家を売る条件、 ローン残高と査定価格の確認方法、 オーバーローンの場合の選択肢、 抵当権抹消、住み替え、任意売却までわかりやすく解説します。
住宅ローンが残っていても、 売却時にローンを完済して抵当権を抹消できれば売却できます
売却代金で完済できる場合は比較的進めやすい一方、 売却代金だけでは不足する場合は、 自己資金、住み替えローン、金融機関との協議などが必要です。 まずはローン残高と家の査定価格を確認し、 売却費用まで含めて計算しましょう。
住宅ローンが残っている家を売れる条件
抵当権を抹消できるかが
基本的な判断ポイント
ローン返済中という理由だけで、 家を売れないわけではありません
住宅ローンを借りると、 通常は土地と建物に金融機関の抵当権が設定されます。 抵当権が残ったままでは、 買主が安心して所有権を取得することが難しいため、 売買代金の決済時にローンを完済し、 抵当権を抹消するのが一般的です。
売却代金だけでローンを完済できない場合でも、 不足分を自己資金で補える場合や、 金融機関が認める別の方法を利用できる場合は、 売却を進められる可能性があります。
ローン残高と売却価格から考える3つのケース
家を売れるかどうかは、 ローン残高と売却後の手取りを比較して判断します。
売却代金から諸費用を差し引いても ローンを完済できる状態です。 通常の仲介売却を進めやすいケースです。
売却価格だけを見ると完済できそうでも、 仲介手数料や登記費用を差し引くと 不足する可能性があります。
不足分を自己資金などで補えない場合は、 金融機関との協議や 任意売却などを検討する必要があります。
まず住宅ローンの残高を確認する
査定を依頼する前後に、 現在の住宅ローン残高を確認しましょう。 毎月の返済予定表、金融機関のインターネットサービス、 残高証明書などで確認できることがあります。
ただし、画面に表示されている元金残高と、 実際の決済日に必要となる一括返済額が 完全に同じとは限りません。 経過利息や金融機関所定の手続きなどが関係する場合があるため、 売却が具体化した段階で金融機関へ確認します。
確認しておきたい項目
- 現在の住宅ローン残高
- 借入先の金融機関
- ローンの契約者
- 連帯債務者・連帯保証人
- 抵当権者
- 抵当権が付いている土地・建物
- 一括返済の申出期限
- 一括返済に必要な手続き
- 抵当権抹消書類の受取方法
- ほかの借入れや差押えの有無
家を売ったあとの手取りを計算する
ローンを完済できるかは、 売却価格から諸費用を差し引いて判断します
たとえば家が1,500万円で売れるとしても、 1,500万円全額をローン返済へ回せるわけではありません。 仲介手数料や登記費用などを差し引いた残額で、 一括返済額を支払えるか確認します。
売却時に考えられる主な費用
仲介手数料
仲介によって売買契約が成立した場合に、 不動産会社へ支払います。
抵当権抹消・司法書士費用
抵当権を抹消するための登録免許税や、 司法書士へ依頼する場合の報酬などがあります。
売買契約書の印紙税
売買契約書の記載金額や作成方法に応じて、 印紙税が必要になる場合があります。
測量・解体・修繕費
物件や契約条件によっては、 測量、解体、修繕などが必要になる場合があります。
残置物の処分費
家具、家電、物置や車庫の中身などを 撤去する場合にかかります。
引越し・住み替え費用
新居の契約費用、引越し費用、 仮住まい費用なども含めて資金計画を立てます。
売却代金で住宅ローンを完済できない場合
オーバーローンだから必ず売却できないわけではありませんが、 不足分をどのように処理するかを決める必要があります。
任意売却とは？
金融機関等の同意を得て、 ローン残高を下回る価格で売却する方法
売却代金だけではローンを完済できず、 自己資金でも不足分を支払えない場合に、 抵当権者である金融機関等の同意を得て 売却する方法を任意売却といいます。
売主が自由に価格を決めて売却できるわけではなく、 査定価格、売出価格、売買条件、 抵当権抹消への同意などについて、 債権者との調整が必要です。
- 金融機関等の同意が必要
- 売出価格の確認を求められる場合がある
- 売却後も債務が残る可能性がある
- 残った債務の返済方法について協議が必要
- 連帯保証人などへの影響確認が必要
- 時間的な余裕が少ない場合がある
住宅ローンの支払いが遅れそうな段階や、 すでに返済が難しくなっている場合は、 放置せず、借入先の金融機関へ早めに相談することが大切です。
住宅金融支援機構「融資物件の任意売却」→住宅ローンが残っている家を売る流れ
住宅ローン残高を確認する
借入先、残高、契約者、 連帯債務者、抵当権の状況を確認します。
家の査定を依頼する
仲介で売る場合の想定価格と、 買取価格の両方を比較します。
売却費用と手取りを試算する
売却価格から仲介手数料、 登記費用、処分費などを差し引き、 完済できるか確認します。
不足する場合は金融機関へ相談する
自己資金、住み替えローン、 任意売却などの可能性を確認します。
売出価格と販売方法を決める
売却期限、必要な完済額、 周辺相場を踏まえて販売を開始します。
買主と売買契約を結ぶ
ローン完済と抵当権抹消の見通しを確認し、 引渡時期などを決めます。
決済・完済・抵当権抹消・引渡し
売買代金を受け取り、 住宅ローンを一括返済し、 抵当権抹消と所有権移転を進めます。
住み替える場合は「売却先行」と「購入先行」を比較する
今の家を先に売る
- 売却代金と手取りが確定しやすい
- 新居の資金計画を立てやすい
- 二重ローンのリスクを抑えやすい
- 引渡し時期によって仮住まいが必要
- 新居探しの時間が限られる場合がある
新居を先に購入する
- 新居をじっくり選びやすい
- 空き家にしてから売りやすい
- 一時的にローンが重なる可能性がある
- 現在の家が想定価格で売れないリスクがある
- 金融機関の審査が必要
住宅ローンが残った家を売って損失が出た場合の税金
住宅ローン残高より安く売れたことと、 税務上の譲渡損失が生じたことは、 必ずしも同じ意味ではありません。
税務上の譲渡所得や譲渡損失は、 売却価格、取得費、譲渡費用などを基に計算します。 建物部分については減価償却も関係するため、 単純に購入価格と売却価格を比べるだけでは判断できません。
一定の要件を満たす場合、 譲渡損失をほかの所得と損益通算できる可能性があります
住宅ローンが残っているマイホームを売却して 譲渡損失が生じた場合、 一定の要件を満たすと、 譲渡損失の一部を給与所得などと損益通算し、 控除しきれない金額を翌年以後へ 繰り越せる特例があります。
適用要件、損益通算できる金額、 必要書類は個別の状況によって異なります。 売却前後に税務署または税理士へ確認してください。
国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」→住宅ローンが残っている家の売却でよくある質問
まとめ｜住宅ローンが残っていても、 完済と抵当権抹消の見通しが立てば売却できます
北見市で住宅ローンが残っている家を売る場合は、 まずローン残高と査定価格を確認し、 売却費用を差し引いても完済できるかを計算します。
売却代金だけでは不足する場合でも、 自己資金、住み替えローン、 金融機関との協議などにより 売却できる可能性があります。
- 住宅ローン残高と借入先を確認する
- 仲介価格と買取価格を査定する
- 売却価格から諸費用を差し引く
- 完済額と手取り見込額を比較する
- 不足する場合は金融機関へ早めに相談する
- 決済日に完済・抵当権抹消・引渡しを進める
売却できるか確認できます
現在のローン残高と家の査定価格を比べ、 仲介で売る場合の価格、 買取価格、売却費用、 売却後の手取りを整理します。 まだ売却を決めていない段階でも大丈夫です。
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※住宅ローン、任意売却、登記、税金の取扱いは、 金融機関、契約内容、個別事情、制度改正により異なります。 実際の手続きでは金融機関、司法書士、税理士、 税務署などへ最新情報をご確認ください。
