北見市で離婚するとき家はどう売る？
名義・住宅ローン・財産分与を順番に整理します
離婚を考えるとき、持ち家を売るのか、 夫婦のどちらかが住み続けるのか、 住宅ローンを誰が返すのかは大きな問題です。 感情的な話し合いになりやすい一方で、 家の名義と住宅ローンの契約は自動的には変わりません。
この記事では、北見市で離婚に伴って家を売る場合の選択肢、 不動産と住宅ローンの名義確認、 売却代金の分け方、財産分与、 売却の進め方と注意点をわかりやすく解説します。
まず家の名義・住宅ローン残高・査定価格を確認し、 売却後の手取りを夫婦で共有しましょう
家を売るか、どちらかが住み続けるかを決める前に、 登記名義、ローン契約者、連帯債務者、 抵当権、現在のローン残高を確認します。 そのうえで家の査定を受け、 売却代金からローンと費用を差し引いた金額を基に 話し合うことが大切です。
離婚するときの家には3つの主な選択肢があります
家をどうするか決める前に確認したい4つのこと
土地・建物の名義
夫の単独名義、妻の単独名義、 夫婦共有名義など、 登記事項証明書で所有者と持分を確認します。
住宅ローンの契約
主債務者、連帯債務者、連帯保証人、 ペアローンの有無を確認します。
現在のローン残高
売却代金で完済できるか判断するため、 金融機関の残高証明書や返済予定表を確認します。
家の現在価格
希望価格ではなく、 現在の市場で売れそうな価格と 買取価格の両方を確認します。
- 登記事項証明書
- 購入時の売買契約書
- 住宅ローン返済予定表
- 住宅ローン残高証明書
- 固定資産税納税通知書
- 登記識別情報・権利証
- 夫婦それぞれの持分
- 抵当権の設定状況
- 連帯債務者・保証人
- 購入時の頭金の負担者
夫名義の家でも財産分与の対象になる？
不動産の登記名義と、 離婚時の財産分与の対象になるかどうかは、 必ずしも同じではありません。
婚姻中に夫婦の協力によって取得した家は、 登記上は夫一人の名義でも、 実質的には夫婦で形成した財産として 財産分与の対象になる可能性があります。
婚姻中に夫婦で形成した住宅
- 婚姻後に購入した家
- 夫婦の収入でローンを返済した
- 一方が家事や育児で生活を支えた
- 夫婦の預貯金を頭金に使った
婚姻前や相続で取得した住宅
- 結婚前に一方が購入した家
- 親から相続・贈与された家
- 親族が頭金を負担した
- 婚姻前からローンを返済していた
財産分与の制度については、 法務省「財産分与」 もご確認ください。
住宅ローンが残っている家を売る場合
住宅ローンが残っていても、 売却時にローンを完済し、 金融機関の抵当権を抹消できれば売却できます。
売却価格からローンと費用を差し引いて計算します
売却価格よりローン残高が少なくても、 仲介手数料、登記費用、片付け費、 引越し費用などを含めると 手元に残る金額が少なくなることがあります。
売却代金でローンを完済できない場合
売却代金と自己資金を合わせても完済できない場合は、 通常の方法では抵当権を抹消できない可能性があります。 売出し前に不足額を確認し、 金融機関へ相談する必要があります。
住宅ローンが残る家の売却は、 北見市で住宅ローンが残っている家は売れる？ でも詳しく解説しています。
家を売ったお金はどのように分ける？
家が売れた場合も、 売却代金をそのまま夫婦で分けるわけではありません。 まず住宅ローン、仲介手数料、 登記費用などを支払い、 残った金額を財産分与の話し合いに含めます。
- 実際の売却価格
- 住宅ローン一括返済額
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 測量・修繕・解体費
- 残置物処分費
- 引越し費用
- 固定資産税等の精算
- 購入時の頭金
- その他の夫婦共有財産
家は離婚前と離婚後のどちらで売る？
夫婦で協力して売却する
- 連絡や署名を取りやすい
- 売却価格が確定してから話し合える
- 住宅ローンを整理しやすい
- 売却期間中も夫婦の協力が必要
- 離婚成立まで時間がかかる場合がある
財産分与を決めてから売却する
- 先に離婚手続きを進められる
- 売却価格が未確定のまま協議することがある
- 連絡が取れなくなるリスクがある
- 共有名義なら双方の協力が必要
- 売却条件を書面で明確にする必要がある
夫婦の一方が家に住み続ける場合
子どもの学校や生活環境を変えないために、 一方が家へ住み続けることを希望する場合があります。 ただし、家の所有者と住宅ローンの契約者が 別々のまま残ると、将来の問題につながる可能性があります。
主に確認したいこと
- 家の所有権を誰が持つか
- 住宅ローンを誰が返済するか
- 金融機関が名義変更を認めるか
- 単独で借換えできるか
- 固定資産税を誰が払うか
- 修繕費を誰が負担するか
- 将来売るときの決定権
- 返済が滞った場合の対応
北見市で離婚に伴って家を売る流れ
不動産とローンの名義を確認する
登記名義、共有持分、 ローン契約者、連帯債務者、 抵当権の状況を確認します。
住宅ローン残高を確認する
借入先へ確認し、 現在の残高と一括返済に必要な金額を把握します。
家の査定を受ける
仲介で売る場合の想定価格と、 買取価格、販売期間を比較します。
売却後の手取りを計算する
売却価格から住宅ローン、 仲介手数料、登記費用などを差し引きます。
夫婦で売却条件を決める
売出価格、値下げ、費用負担、 引渡時期、代金の分け方を確認します。
媒介契約・販売活動
内覧対応、広告方法、 居住中の生活や連絡窓口を整理して販売します。
売買契約・決済・引渡し
売買代金でローンを完済し、 抵当権抹消、所有権移転、 鍵の引渡しを行います。
離婚時の家の財産分与と税金
家を第三者へ売って現金を分ける場合と、 家そのものを財産分与として相手へ渡す場合では、 税金の扱いが異なることがあります。
家を渡す側に譲渡所得が生じる可能性があります
離婚による財産分与として土地や建物を渡した場合、 税務上は分与した時の時価で 譲渡したものとして扱われることがあります。
一方、財産分与を受けた側には、 通常は贈与税がかかりません。 ただし、分与額が事情に照らして著しく多い場合などは 課税される可能性があります。
国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」→離婚に伴う家の売却でよくある質問
まとめ｜離婚時の家は、 名義・ローン・査定価格を確認してから話し合いましょう
離婚するときの家は、 売却する、一方が住み続ける、 共有のまま残すという選択肢があります。
どの方法を選ぶ場合も、 不動産名義と住宅ローン契約は別に確認し、 家の現在価格とローン残高を把握することが大切です。
- 土地・建物の名義と持分を確認する
- 住宅ローン契約者と残高を確認する
- 仲介価格と買取価格を査定する
- 売却後の手取りを計算する
- 売出価格・費用・分配方法を書面化する
- 法的対立は弁護士、税金は税理士等へ相談する
売却価格から整理してみませんか
住宅ローンが残っている、 共有名義になっている、 売るか住み続けるか決まっていない場合でも、 現在の査定価格と売却後の手取りを確認できます。 まだ売却を決めていない段階でも大丈夫です。
営業時間 9:00～18:00｜水曜定休｜ 時間外はフォームから受け付けています
離婚時の家売却とあわせて読みたい記事
国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」 「離婚して財産をもらったとき」
※財産分与、共有持分、住宅ローン、登記、 税金の取扱いは個別事情によって異なります。 法律上の判断は弁護士、登記は司法書士、 税金は税理士・税務署、 ローン契約は借入先金融機関へご確認ください。
