売却できる？
違反建築や再建築不可との違い、住宅ローンが通りにくい理由、 調査・価格設定・是正・現況売却・買取まで解説します。
家を売ろうとしたときに、 不動産会社や金融機関から 「この建物は既存不適格の可能性があります」と言われることがあります。
現在の建築基準法に合わないと聞くと、 「違法な家なのか」「もう売れないのか」 「住宅ローンが使えず、現金で買う人しか対象にならないのか」と 不安になるかもしれません。
既存不適格の家でも、売買すること自体は可能です。 ただし、何の規定に適合していないのか、 建築時には適法だったことを確認できるか、 増改築や再建築にどのような制限があるかによって、 買主の住宅ローン審査や売却価格への影響が変わります。
既存不適格だからといって、すぐに「現金客にしか売れない」 「大幅に値下げするしかない」と決める必要はありません。 まず不適格の内容を特定し、住宅ローンの可能性、是正費用、 現況売却、古家付き土地、買取を比較することが大切です。
古い家を建物付きで売るか解体するか迷っている方は 「古家付き土地」の記事を、売却を急いでいる方は 「家を早く売る方法」の記事もあわせてご覧ください。
01 既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、建築された当時の法令には適合していたものの、 その後の建築基準法令の制定・改正や都市計画の変更などによって、 現在の規定には適合しなくなった建物をいいます。
建築基準法第3条第2項では、法令の施行や適用時点で すでに存在する建築物などについて、一定の規定を適用しない取扱いが定められています。 これが一般に「既存不適格」と呼ばれる状態です。
既存不適格であることだけを理由に、 現在の使用や売買が直ちに禁止されるわけではありません。 一方で、増築、改築、大規模な修繕・模様替、用途変更などを行う場合は、 現行基準への適合や緩和措置の確認が必要になることがあります。
02 違反建築・検査済証なし・再建築不可との違い
売却相談では、既存不適格、違反建築、検査済証がない建物、 再建築できない土地が同じ意味で使われることがあります。 しかし、それぞれ原因と売却への影響が異なります。
建築当時は適法だったものの、後の法改正や規制変更によって 現在の基準に合わなくなった建物です。
建築当時から法令に違反していた、または確認申請をせずに 増築するなど、後から違反状態になった建物です。
検査済証が見つからない、または完了検査を受けていない建物です。 検査済証がないだけで違反建築とは断定できません。
接道などの条件により、現在の建物を解体した後に 新しい建物を建てられない、または規模が小さくなる土地です。
一つの物件に複数の問題が重なる場合もあります。 例えば、建築時は適法だった建物でも、 その後に無確認で増築していれば、既存不適格の部分と 違反状態の部分が同時に存在する可能性があります。
03 住宅ローンが通りにくくなる理由
既存不適格の家について、 「金融機関が担保設定できない」と説明されることがありますが、 抵当権を登記できないという意味ではありません。
実務上の問題は、金融機関がその物件を担保として評価する際に、 将来の売却しやすさ、再建築や増改築の制限、 法令への適合状況などを慎重に確認することです。 その結果、住宅ローンの対象外、融資額の減額、 追加資料の提出などにつながる場合があります。
金融機関ごとに審査基準が異なるため、 一つの金融機関で難しいと言われても、すべての住宅ローンが 利用できないとは限りません。一方で、融資可能だと売主側から 保証することもできません。物件資料をそろえたうえで個別に確認します。
買主が自己資金に加えて無担保ローンなどを検討する場合もありますが、 借入可能額、金利、返済期間は購入者と金融機関によって異なります。 売却計画の中心ではなく、買主側の資金調達方法の一つとして考えます。
04 何が不適格なのかで売却への影響は変わる
既存不適格と一口にいっても、 売却への影響が比較的小さいものから、 買主や金融機関の判断を大きく左右するものまであります。
建築後の用途地域や指定内容の変更などにより、 現在認められる規模を超えている場合があります。 建替え時に同じ大きさを確保できない可能性を確認します。
現在の道路条件によって、建替え時に敷地後退が必要になったり、 再建築そのものに制限が生じたりする場合があります。
建築時期によって適用された構造基準が異なります。 大規模な改修や融資商品の技術基準で確認が必要になることがあります。
地域指定や用途の変更により、現在の防火・用途規定に 合わない場合があります。改修内容や今後の利用方法に影響します。
当初建物が既存不適格でも、後の増築が適法とは限りません。 未登記部分や確認申請の有無を分けて確認します。
接道、増築、未登記、境界などが重なると、 調査や是正に時間がかかり、買主がさらに限定される場合があります。
05 売却前に確認したい資料と現地状況
既存不適格の家を売るときは、 いきなり価格を下げるのではなく、 建築当時の状況と現在の建物を確認できる資料を集めます。
土地と建物の名義、地積、建物の床面積、構造、 増築登記の有無などを確認します。
建築確認を受けた時期、完了検査の記録を確認します。 手元にない場合は行政台帳の記録を調べます。
建築当時の配置、床面積、用途、建ぺい率・容積率などと 現在の建物を比較します。
増築、車庫や物置の設置、間取り変更などについて、 時期、施工内容、確認申請の有無を確認します。
用途地域、建ぺい率・容積率、防火指定、接道、 道路の種類、セットバックの可能性を確認します。
資料と現況が一致しているか、未登記部分や増築部分がないかを 必要に応じて建築士などへ確認します。
北見市建築指導課では建築計画概要書の閲覧制度があり、 確認済証・検査済証を交付した記録について 台帳記載事項証明の発行を受けられる場合があります。
ただし、台帳記載事項証明は過去に確認済証や検査済証が 交付されたことを証明するものであり、現在の建物そのものが 資料どおりであることを証明するものではありません。
詳しくは 北見市「建物に関する相談」 をご確認ください。
06 既存不適格の家を売る5つの方法
調査によって問題の内容が分かったら、 売却期限、是正費用、想定価格、買主の資金調達を踏まえて 売り方を選びます。
現況のまま仲介で売る
不適格の内容と将来の制限を説明し、一般の買主を探します。
- 物件資料をできるだけ整理する
- 利用可能な住宅ローンを事前確認する
- 買主へ制限や調査結果を説明する
- 売却期間に余裕を持つ
現金購入者を中心に探す
住宅ローンが難しい場合に、自己資金で購入できる買主を探します。
- 買主候補が通常より少なくなる
- 投資家や事業者も対象になる場合がある
- 価格調整を求められやすい
- 無担保融資等は買主側で個別判断
是正してから売る
違反部分や確認できない部分を是正・整理してから販売します。
- 工事で是正できる内容か確認する
- 工事費と価格上昇を比較する
- 工事期間を売却計画に含める
- 事前に行政・建築士へ相談する
古家付き土地として売る
建物利用より土地価値を重視する買主を探す方法です。
- 建物を解体せずに販売できる
- 再建築条件を必ず確認する
- セットバック後の有効面積を確認する
- 解体費を価格へ反映する場合がある
不動産会社へ現況買取を相談する
不動産会社が買主となり、既存不適格の内容や是正・再販売リスクを 確認したうえで直接購入する方法です。
- 一般の買主を探す期間を短縮しやすい
- 現況や残置物を含めて相談できる場合がある
- 仲介より買取価格は低くなる傾向がある
- 物件によっては買取できない場合がある
07 売出価格と買主への説明の考え方
既存不適格の家は、通常の中古住宅の成約事例だけで 売出価格を決めると、市場とのずれが生じることがあります。
現在の建物をそのまま住宅として利用できる状態か、 修繕費はいくら必要かを確認します。
是正、増改築、建替え、セットバック、解体など、 買主が負担する可能性を考慮します。
住宅ローンが難しい場合は買主候補が少なくなり、 販売期間や価格交渉へ影響します。
不適格の内容を隠して売ることは解決にならない
売主や不動産会社が把握している法令上の制限、 増改築履歴、未登記部分、調査結果などは、 買主が購入判断できるよう正確に整理して説明する必要があります。
情報が不明な部分についても、断定せず「確認できていない事項」として 調査範囲を明確にします。販売時点で丁寧に説明することは、 買主の不安を減らすだけでなく、引渡し後のトラブル防止にもつながります。
08 既存不適格の家を売却する6ステップ
確認済証、検査済証、図面、登記、増改築資料、 固定資産税資料などを整理します。
建築確認台帳、建築計画概要書、用途地域、道路、 建ぺい率・容積率などを確認します。
増築、未登記部分、建物配置などを確認し、 既存不適格とその他の問題を分けて整理します。
必要に応じて建築士、行政、金融機関へ相談し、 工事の可否、費用、住宅ローンの取扱いを確認します。
売却価格だけでなく、工事費、期間、手取り、 売却後の責任を並べて比較します。
分かっている制限と不明点を整理し、 買主が判断できる資料と条件を整えて販売します。
既存不適格の売却では、広告を始めてから問題が判明すると、 買主のローン審査や契約直前で止まる可能性があります。 最初に調査へ時間を使うことが、結果的に売却を早めることがあります。
09 既存不適格の家を売るときのよくある質問
北見市で既存不適格の家を売却するときは、 まず建築当時の適法性、現在の規制、増改築履歴、現況を確認します。 そのうえで住宅ローンの可能性、是正費用、現況のままの仲介、 現金購入者への販売、古家付き土地、買取を比較しましょう。 既存不適格だからと一律に大幅値下げや解体をするのではなく、 買主へ説明できる状態をつくることが売却の第一歩です。
既存不適格か分からない段階でも、
売却方法を一緒に整理します
手元にある建築資料、登記、増改築の履歴、現在の建物状態を確認し、 追加で必要な調査を整理します。 仲介、現況売却、古家付き土地、買取の条件を比較しながら、 その物件に合った出口を検討します。
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