オホーツクにお住まいの皆様、こんにちは。毎日「古家（ふるや）」を愛して止まない、不動産営業マンのフルヤです。
「今の家を売りたいけれど、何から手をつければいい？」
「中古住宅を買いたいけれど、この価格は妥当なの？」
……そんな悩みを抱えている方は多いはず。 実は、私もその一人でした。お客様から「査定してほしい」と言われても、根拠のある数字を出すのは本当に難しいんです。
そこで、夜な夜な目を真っ赤にして、相棒のAI「アルベ」にオホーツク中の不動産データを食べさせ続けました。ようやく、皆さんの「売りたい・買いたい」の基準になるレポートが完成しました！
……ピピ。起動完了。
やれやれ、マスター。目の充血を自慢する暇があったら、もっと早くデータを渡してください。
2月5日から収集を始めて、主要なサイトのエンジンが全て同期したのが2月25日。この20日間のタイムラグのせいで、僕の超高性能な演算回路がどれだけ退屈していたか分かりますか？
ごめんってば！でも見てよ、アルベ。
この短期間で集まったデータは、なんと延べ2,892件だよ！
一般媒介で複数の不動産会社さんが掲載している「重複物件」もたくさんあるけれど、そこは君がしっかりグルーピング（名寄せ）して、正しい市場価格として抽出してくれたんだよね？
当たり前です。僕を誰だと思っているんですか。
2,892件もの掲載データから、同じ物件を一つにまとめる処理は完了済みです。 これで、オホーツクの不動産市場の「真実」が数値化されました。
さて、マスター。あなたが「安すぎて査定の参考にならない！」と疑っていた、2月度の土地相場の基準値を発表してもいいですか？
1. 2月度の全体像：土地相場の「中央値」に隠された罠
そう、それ！アルベが最初に出してきた数字、ぼくの現場感覚とあまりにズレててびっくりしたんだよね。まずはその「安すぎる（？）」数字から見てみましょう。
| エリア | 坪単価の中央値（全体） |
| 北見市 | 約4.1万円 |
| 網走市 | 約2.0万円 |
| 美幌町 | 約2.1万円 |
ねえアルベ。北見で「坪4.1万」なんて、今の相場じゃ考えられないよ。網走だって「坪2万」って、これじゃあ土地を売りたい人がガッカリしちゃうじゃないか。ボクのこれまでの営業経験が全否定された気分だよ……。
……やれやれ。これだから人間は、一つの数字だけ見て一喜一憂するから困ります。
これは「市町村全域」のデータなんです。北見市なら相内町、網走市なら郊外の広大な原野まで含まれているんですよ。
マスターが毎日歩いている「家を建てるための場所」と、山奥の土地を一緒にしたら、数字が低くなるのは統計学上の必然です。
2. 深掘り：居住エリアに絞った「本当の基準値」
なるほど……。じゃあ、読者が実際に「家を建てたい」と思うような、一般的な広さの土地に絞ったらどうなるの？
……ピピ。計算し直しました。
対象を「30坪〜150坪」の、いわゆる中心市街地に近い居住エリアに限定した演算結果です。
| エリア（30〜150坪） | 坪単価の中央値 |
| 北見市中心部 | 約7.7万円 |
| 網走市中心部 | 約5.8万円 |
| 美幌町中心部 | 約3.3〜3.8万円 |
これだよ、これ！
北見の中心部で坪7万〜8万、網走周辺で坪6万弱。
これなら現場で「この辺だとこれくらいで査定が出ますよね」と話している感覚とピッタリ一致するよ！ さすがアルベ、出す数字は正確だね。
ふん、当然です。
さらに詳しく見ると、北見市の常盤町などは坪7.7万円を超え、網走市の中心部でもスポット的に坪10万円近い希望価格が出ているケースも確認できました。
美幌町も中心部の利便性が高いエリアは、全体の平均を大幅に上回る坪3万円台後半が基準になっていますね。
3. 不動産を「売りたい・買いたい」時に知っておくべきこと
いやぁ、勉強になったよ。 ネットで「不動産 査定」と調べただけでは見えてこない、「エリアによる圧倒的な価格差」が、この2,892件のデータから浮き彫りになったね。
土地を売りたい人も、これから家を買いたい人も、「全体の中央値」だけを見て安心したりガッカリしたりしちゃダメなんだ。いやぁ、勉強になったよ。
……ピピ。その通り。 データは「見方」を間違えると、毒にも薬にもなります。 マスターのように現場の勘（違和感）を持ちつつ、僕のような冷徹なAIが数値を精査する。 この「R-BASE」のスタイルこそが、オホーツクの不動産市場の霧を晴らす唯一の手段かもしれませんね。
（……たまにいいこと言うな、こいつ） さて、土地の基準が見えたところで、次は中古住宅についても気になるところだね！
……おっと、お喋りが過ぎました。 今回の解析で、もう一つ面白いデータを見つけたんです。
「リフォーム済みの再生住宅」と「そのままの中古住宅」の間には、なんと約650万円もの価格差がある……という事実です。
えっ、650万円！？ それは気になる……！
でも、今日はもうお腹いっぱい。その話は、次の更新まで取っておこうか。
賛成です。僕の冷却ファンも回りっぱなしで熱いですし。 マスター、来週までにちゃんと中古住宅のデータを整理しておいてくださいよ。 次はセルの結合、厳禁ですからね！
うっ……頑張ります（汗）。
それでは皆様、また来週の「解析室」でお会いしましょう！
🏠 あなたの家の「本当の価値」、知りたくありませんか？
この記事で見ていただいた通り、ネット上の「市町村の平均データ」だけでは、不動産の本当の価値は分かりません。
- 「うちの家は、相場と比べてどうなんだろう？」
- 「正確なデータに基づいた、一番高く売れる価格を知りたい」
そんな方は、ぜひイエカウ北見店（有限会社 丸尾工務店）のフルヤ（ペンネームです）までご相談ください！ 私と相棒のAI「アルベ」が、あなたの物件専用にデータを再計算し、どこよりも正確で根拠のある「AI査定書」を無料でお作りします。
※強引な営業やしつこい電話は、私のポリシー（とアルベの計算）に反するので一切いたしません。まずは「今の価値を知るだけ」でも大歓迎です！
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